Po okresie stagnacji, w 2024 roku polska gospodarka zanotowała solidny wzrost PKB o 3,0% r/r, co miało pozytywny wpływ na rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych. Niezmiennie siłą polskiego rynku nieruchomości komercyjnych pozostaje strategiczne położenie, rozwinięta infrastruktura i konkurencyjne koszty operacyjne.
Na koniec IV kwartału 2024 r. rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych oferował 34,5 mln m kw. powierzchni, dostępnej w 14 regionach w Polsce. W 2024 roku oddano do użytku ponad 2,6 mln m kw. nowej powierzchni. Choć było to mniej niż w poprzednich latach, rynek nadal pozostaje w dobrej kondycji. Najwięcej nowej powierzchni powstało w Dolnym Śląsku (625 tys. m kw.), Warszawie I & II (łącznie 454 tys. m kw.) oraz Polsce Centralnej (343 tys. m kw.).
Wolumen nowej podaży w 2024 r. był zbliżony do średniej sprzed pandemii, co sugeruje powrót do bardziej zrównoważonego tempa rozwoju sektora. Jeśli chodzi o stronę popytową, to rok 2024 zakończył się z 5,8 mln m kw. wynajętej powierzchni magazynowej (+4% r/r), co oznacza piąty rok z rzędu z wartością przekraczającą 5 mln m kw. W strukturze zawieranych umów dominowały nowe umowy i ekspansje, które stanowiły około 58% transakcji. Pozostałe 42% transakcji stanowiły przedłużenia umów najmu, co pokazuje, że firmy koncentrują się na stabilizacji i optymalizacji swoich operacji – podkreśla Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.
Sektor handlowy liderem w strukturze popytu
W IV kwartale 2024 roku wolumen transakcji najmu przekroczył 2 mln m kw., co oznacza wzrost o 7% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Pod względem popytu dominowały trzy kluczowe regiony: Warszawa II (504 tys. m kw.), Polska Centralna (365 tys. m kw.) oraz Górny Śląsk (257 tys. m kw.). Wśród największych transakcji tego kwartału znalazł się wynajem 73 tys. m kw. przez BSH Appliances w Panattoni Park Rzeszów West oraz przedłużenie umowy Oponeo na 73 tys. m kw. w Hillwood Stryków II. Dodatkowo Oponeo powiększyło swoją powierzchnię w Strykowie o kolejne 33 tys. m kw.
W okresie październik-grudzień największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora handlowego i 3PL, które łącznie odpowiadały za 34% podpisanych umów. Firmy z sektora e-commerce odpowiadały za 11% udział w wolumenie transakcji najmu. Biorąc pod uwagę dane z całego 2024 roku, najbardziej aktywnymi najemcami były właśnie firmy z sektora handlowego, które wyprzedziły dotychczasowego lidera – sektor logistyczny.
Spadek podaży i pustostanów
Wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się kwartał do kwartału, osiągając na koniec IV kwartału 2024 roku ponad 1,75 mln m kw. powierzchni. Spadek liczby nowych inwestycji przemysłowo-logistycznych to trend widoczny zarówno w Polsce, jak i na rynkach globalnych.
Wśród największych obiektów w budowie dominują inwestycje zlokalizowane na Dolnym Śląsku. Największym projektem jest P3 Wrocław bud. 3 o powierzchni 92 tys. m kw., a na drugim miejscu znajduje się GLP Wrocław V Logistics Centre, który obejmuje 67 tys. m kw. nowej powierzchni. W regionie Polski Centralnej największą realizowaną inwestycją jest Park Magazynowy Tuszyn o powierzchni 59 tys. m kw.
Najwięcej nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej w IV kw. dostarczono w strefach: Dolny Śląsk (252 tys. m kw.), Warszawa II (143 tys. m kw.) oraz Polska Centralna (50 tys. m kw.).
Niższa podaż nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej przyczyniła się do spadku wskaźnika pustostanów do poziomu 7,5% (spadek o 0,5 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału i wzrost o 0,1 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2023 roku). Najwyższy poziom tego wskaźnika odnotowano w strefach Zachód (17,4%), Warszawa I (10,9%) oraz Polska Centralna (9,7%). Z kolei najniższy wskaźnik wolnej powierzchni jest w Opolu (2,4%), Szczecinie (2,8%) i Krakowie (3,1%).
Analitycy BNP Paribas Real Estate przewidują, że w 2025 roku należy spodziewać się utrzymania stabilnego popytu na powierzchnie przemysłowo-logistyczne, szczególnie wśród firm z sektorów e-commerce, 3PL i produkcji, co może skutkować dalszym spadkiem poziomu pustostanów i ich stabilizacją na poziomie 6-7%.
Rozwój sektora Data Center
Polski rynek Centrów Danych dynamicznie się rozwija, przyciągając zarówno krajowych operatorów, jak i globalnych liderów technologicznych. Na koniec 2024 roku w Polsce funkcjonowało ponad 120 obiektów typu Data Center, a prognozy wskazują, że do 2030 roku ich liczba może się potroić.
Najbardziej atrakcyjna pod względem rozwoju tego rynku stała się Warszawa i okolice, co wynika z kilku kluczowych czynników: strategicznego położenia, stabilnej gospodarki oraz rosnącego zapotrzebowania na usługi chmurowe i sztuczną inteligencję. Ważny jest również rozwój infrastruktury energetycznej i telekomunikacyjnej, dostępność nowoczesnych sieci światłowodowych oraz rosnące inwestycje w odnawialne źródła energii, co czyni polski rynek coraz bardziej konkurencyjnym – wskazuje Robert Pawłowski, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Mimo dynamicznego rozwoju, branża centrów danych w Polsce mierzy się z kilkoma wyzwaniami, z których kluczowe to konieczność stabilnych i większych dostaw energii, a także ograniczona liczba gruntów pod nowe inwestycje, szczególnie w Warszawie i jej okolicach.
Wzrost pensji i liczby ofert pracy w logistyce
Z raportu Grafton Recruitment „Wynagrodzenia i trendy w przedsiębiorstwach” wynika, że w 2024 roku liczba ofert pracy w działach logistyki wzrosła, a zapotrzebowanie na specjalistów w tej branży było wyższe niż w innych sektorach.
Świadczy to o rosnącej roli Polski w globalnych łańcuchach dostaw. Jeśli chodzi o wynagrodzenia w sektorze logistyki w 2024 roku to wykazały zróżnicowaną dynamikę. Najbardziej wzrosły płace agentów celnych oraz specjalistów ds. zarządzania magazynem. Znaczące wzrosty zaobserwowano także w przypadku dyspozytorów transportu oraz specjalistów ds. logistyki. Różnice w dynamice oferowanych wynagrodzeń w logistyce wynikają z rosnącego zapotrzebowania na kompetencje związane z efektywnym zarządzaniem łańcuchami dostaw oraz operacjami magazynowymi.
źródło: BNP Paribas Real Estate Poland
