Wysoka aktywność najemców i mocne fundamenty regionu
Górny Śląsk jest obecnie drugim po Warszawie rynkiem magazynowym w kraju zarówno pod względem wielkości zasobów, jak i wolumenu transakcji najmu. O atrakcyjności lokalizacji decydują przede wszystkim rozwinięta infrastruktura transportowa, położenie na przecięciu autostrad A1 i A4 oraz istotna rola Euroterminalu Sławków w obsłudze przewozów intermodalnych pomiędzy Azją i Europą.
W analizowanym 2025 roku popyt netto osiągnął 313 800 m kw., natomiast nowa podaż wyniosła 294 500 m kw., co przełożyło się na wzrost o 2% rok do roku. Na uwagę zasługuje również fakt, że w ostatnich trzech latach średni roczny poziom aktywności najemców utrzymywał się w regionie na poziomie bliskim 1 mln m kw., co potwierdza trwałość zainteresowania tym rynkiem.
Górny Śląsk pozostaje jednym z najbardziej dojrzałych i jednocześnie najbardziej zróżnicowanych rynków magazynowych w Polsce. Najemcy doceniają tu nie tylko skalę dostępnej powierzchni, ale również bardzo dobrą infrastrukturę, dostęp do pracowników i możliwość obsługi zarówno krajowych, jak i międzynarodowych łańcuchów dostaw. Wysoki poziom aktywności najemców pokazuje, że region wciąż skutecznie odpowiada na potrzeby biznesu. Szczególnie dobre warunki do prowadzenia działalności odnajdują tu firmy produkcyjne, które przyciąga wysoki stopień uprzemysłowienia Górnego Śląska i wysoko wykwalifikowane zasoby pracownicze – mówi Bartosz Czuba, Associate Director, Industrial, Savills.
Wysoka podaż gwarantuje dostępność powierzchni
Na koniec poprzedniego roku w budowie pozostawało 191 900 m kw. powierzchni, czyli o połowę mniej niż w 2024 roku. Jednocześnie poziom komercjalizacji realizowanych projektów wyniósł 35%, co oznacza spadek o 15 pkt proc. r/r. Choć Górny Śląsk nadal oferuje relatywnie szeroki wybór powierzchni, ograniczona liczba nowych inwestycji, które wejdą na rynek w nadchodzących kwartałach może stopniowo wpływać na zmniejszenie dostępności modułów gotowych do natychmiastowego wykorzystania.
Wskaźnik pustostanów na Górnym Śląsku osiągnął 7,9%, rosnąc o 2,2 pkt proc. w ujęciu rocznym. Z perspektywy najemców oznacza to obecnie większą elastyczność wyboru, jednak przy utrzymaniu wysokiego popytu i umiarkowanej aktywności deweloperskiej sytuacja ta może ulec zmianie.
Obecny obraz rynku pokazuje równowagę między wysokim popytem a dostępnością powierzchni utrzymującą się w ostatnich kwartałach na podwyższonym poziomie. To korzystny moment dla firm poszukujących efektywnych kosztowo rozwiązań, jednak ograniczona liczba nowych projektów w kolejnych kwartałach może stopniowo zawężać wybór. Z punktu widzenia rynku będzie to ważny czynnik wpływający na poziom pustostanów i warunki najmu – mówi Patrycja Dzikowska, Associate Director, Research, Savills.
Konkurencyjne stawki i duże transakcje wzmacniają pozycję rynku
Czynsze bazowe na rynku górnośląskim kształtują się obecnie na poziomie 3,95-5,25 EUR za m kw. miesięcznie, natomiast stawki efektywne mieszczą się w przedziale 2,95-4,95 EUR za m kw. miesięcznie. Przy takiej strukturze kosztów, w połączeniu z dobrą lokalizacją i dostępem do nowoczesnych obiektów, region utrzymuje status jednej z najbardziej konkurencyjnych destynacji dla najemców w Polsce.
Raport wskazuje również na ograniczoną dostępność dużych, dobrze przygotowanych gruntów inwestycyjnych. Ceny terenów spełniających wymagania projektów magazynowych wahają się od 250 do 450 zł za m kw., w zależności od lokalizacji i poziomu przygotowania nieruchomości.
Wśród największych zawartych transakcji znalazły się: przedłużenie umowy przez Moto-Profil na 56 000 m kw. w Prologis Park Chorzów, renegocjacja najmu na 40 600 m kw. w Hillwood Sosnowiec Zagłębie 1 przez jednego z dotychczasowych użytkowników obiektu oraz nowa umowa firmy Still na 40 000 m kw. w Panattoni Park Katowice Airport.
Do największych obiektów oddanych do użytkowania należały Panattoni Park Sosnowiec Expo o powierzchni 62 100 m kw., Booster Zabrze liczący 58 800 m kw. oraz Panattoni Park Sosnowiec V – 44 600 m kw.
Dojrzały rynek z perspektywą dalszego wzrostu
Górny Śląsk łączy atuty dużego, rozwiniętego rynku z potencjałem dalszego wzrostu. Bliskość granic, silne zaplecze przemysłowe, rozbudowana infrastruktura transportowa oraz duża skala istniejących zasobów sprawiają, że region pozostaje jednym z najważniejszych ogniw logistycznej mapy Polski. Jednocześnie malejąca dostępność gruntów o dużym areale i bardziej selektywne podejście do nowych inwestycji mogą w najbliższych kwartałach zwiększyć znaczenie jakości projektu, elastyczności oferty i szybkości reakcji na potrzeby najemców.
źródło: Savills
